不動産賃貸契約に関するルールの見直し(令和2年4月1日民法(債権法)の改正)

不動産賃貸借契約書

2020年4月から民法(債権法)の改正法案が施行されました。今回の民法改正は賃貸借契約にも影響を与えるため、注意が必要です。修繕、現状回復、敷金に関することなど変更点について確認していきましょう。

賃借物の修繕について

今回の改正では賃貸人の修繕義務と賃借人の修繕義務の範囲が明確化されました。賃貸人が物件を貸すときには修繕して貸出す義務を負い、借主が壊したり汚した部分は自分で修繕する義務を負うものです。また、改正前は、借りている建物が雨漏りや設備の故障など修繕が必要な場合でも自分で修繕することはできませんでした。しかし、次の場合は賃借人が修繕することが可能になりました。
①賃借人が賃貸人に修繕が必要であると通知する又は賃貸人が修繕の必要性を知ったのに相当期間内に必要な修繕をしないとき。
②急迫の事情があるとき

原状回復義務

賃借人は普通に使用した痛んだもの(通常損耗)や年月とともに自然に劣化したもの(経年変化)については現状回復義務を負わないことを明記しました。
<通常損耗・経年変化に当たるもの>
・家具の設置によるへこみや設置跡
・冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ
・地震で破損したガラスなど
<通常損耗・経年変化に当たらないもの>
・引っ越し作業で生じたキズやへこみ
・たばこのヤニやにおい
・ペットによるキズなど

敷金に関すること

改正後の民法では、敷金を「いかなる名目によるかを問わず、家賃の滞納や賃借人の負担すべき修繕費に充当する目的で賃借人が賃貸人に交付する金銭」と定義されました。契約が終了し、返還された時点で賃貸人は敷金を返還すること、返還する金額は、滞納家賃や賃貸人が負担すべき修繕費を差し引いた残額であることが明確化されました。

連帯保証人の責任範囲と限度額の明確化

改正後の民法では、連帯保証人の責任範囲と限度額が明確化されました。連帯保証人が責任を負う範囲は「債務の元本」・「債務に関する利息」・「違約金」・「損害賠償」・「その他に発生する債務」で、あらかじめ決められた極度額を限度とするように定められています。

不動産の賃貸借契約の作成について

入居者との契約が2020年3月31日までであれば現民法が適用され、4月1日以降の契約なら改正民法の内容が適用されます。

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